(છગનલાલ મેવાડા ધ્વારા) સુરત.
શહેર અને એની આજુબાજુના વિસ્તારોમાં ઊભા થતાં અને થઈ ગયેલા પ્રોજેકટોમાં ધરમ-વીરૂ ની જુગલ જોડી એવી પ્રોપર્ટી-બ્રોકરોની જુગલ જોડી જેવી રીતે ધરમ-વીરૂ બુલેટ ગાડી ઉપર એમની મિત્રતાનો અહેસાસ કરાવતા હતા એવા જ અહેસાસ કરાવતી આ પ્રોપર્ટી-બ્રોકરોની જુગલ જોડી માર્કેટોના પ્રોજેકટો જે સારોલી થી લઈને ગોડાદરા, રિંગરોડ ઉપરની માર્કેટો જે બિલ્ડરો ધ્વારા બનાવવામાં આવતા પ્રોજેકટો ઘણા લાંબા સમયથી કામો પૂર્ણ થયા નથી અને ઘણી બધી માર્કેટો જે ઘણા લાંબા સમયથી ખંડેર હાલતમાં છે. એ પૂરા થવાના પણ નથી. એવા પ્રોજેકટોમાં બ્રોકરોના માધ્યમ થી બુકિંગના સમયે જરૂરિયાત મંદોને દુકાન કે ગોડાઉન માટે ૩૦%-૪૦% પેમેન્ટ આપી બુક કરાવેલા એ માર્કેટો ઘણા લાંબા સમય સુધી એ બિલ્ડરો ને ત્યાં જરૂરિયાત મંદો અને બ્રોકરોના માધ્યમથી રોકાણ કરનારા જ્યારે ૧૦ વર્ષ થી ૧૨ વર્ષ ઉપરાંતનો સમય થયો હોય એવા પ્રોજેકટોમાં લોકોને લાંબા સમયથી પજેશન મળ્યા નથી. એવી ઘણી માર્કેટો જે અધૂરી બંધાઈને ખંડેર હાલતમાં છે.
આવી ખંડેર માર્કેટોમાં જરૂરિયાત મંદ ૩૦%-૪૦% રોકાણ કરનારા અવાર-નવાર જઈને પૈસાની ઉઘરાણી માટે બિલ્ડરોને કહેતા હોય છે. એ દરમ્યાન ધરમ-વીરૂ જેવી પ્રોપર્ટી-બ્રોકરો ની જુગલ જોડી પોતાની બુલેટ ગાડી ધ્વારા આવા સ્થળો ઉપર જઈને કઈ કઈ પાર્ટીએ પૈસાનું રોકાણ અને એના પૈસા કેટલા સમયથી રોકાયેલા છે? એની ઈન્કવાયરી કરતાં હોય છે. અને નાણાં ફસાયેલાઓની મુલાકાત કરી સહાનુભૂતિ બતાવી એમને વિશ્વાસમાં લઈ એમની પાસેથી સમગ્ર માહિતી મેળવી લેતા હોય છે. તમારી પાસે શું પુરાવા છે? ડાયરી, સોદા ચિઠ્ઠી જેવા પુરાવા હોય તો અને પ્રોપર્ટી બ્રોકરોનું કહેવાતું એસોસિએશન ના અમે સભ્યો છીએ. એટલે અમે તમારા ફસાયેલા નાણાં બીલ્ડરો પાસેથી અમે તમને કઢાવી આપીશું. એવી હૈયા ધરપત આપી વિશ્વાસમાં લે છે. અને એકબીજાના મોબાઈલ
નંબર મેળવીને અન્ય વેપાર ધંધા અંગેનું એડ્રેસ લઈ એમની સાથે સંપર્કમાં રહે છે. બિલ્ડરો સાથે મુલાકાતની વાત કરી પોતાના ૧૦% – ૧૫% ની વસૂલી લઈશુ અને ગમે તેવા બિલ્ડરો પાસેથી અમે તમારા નીકળતા નાણાં અમે વસૂલી કરાવી આપીશું. એટલે આ જુગલ જોડી ઉપર રોકાણકારો અને જરૂરિયાત મંદો એમની વાતોમાં આવીને વિશ્વાસ મૂકી સોદા ચિઠ્ઠી અને ડાયરીઓની ઝેરોક્ષ આપી દે છે. અને સમાજ અને જાતિના નજીકના સંબંધો કાઢી એમની પાસેથી લઈ લે છે. ઘણી વખત અસલ સોદા ચિઠ્ઠી અને ડાયરી પણ જરીરિયાત મંદો અને રોકાણકારો આપી દેતા હોય છે. ત્યારબાદ બિલ્ડરો સાથે મુલાકાત કરીને એમને અમે બ્રોકર એસોસિએશનના સભ્યો છીએ એ રીતે ઓળખાણ આપી રોકાણ કરનારાના નાણાં અંગે વાત કરીને જણાવે છે કે એમના એટલે કે રોકાણકારો અને જરિયાતમંદો ના નીકળતા નાણાં નહીં આપો તો તમારા પ્રોજેકટો સામે અસંખ્ય એકત્ર થઈ હલ્લાબોલ અને ધરણાં કરીશું. એનાથી
ગભરાયેલા બિલ્ડર પોતાની ઇજ્જત બચાવવા માટે પ્રોપર્ટી-બ્રોકરોની જુગલ જોડી પાસે સમયની માંગણી કરે છે. અને ત્રણ થી છ માસના સમય ગાળામાં રોકાણકારો અને જરીરિયાતમંદોને અમે ચૂકવી દઇશું એ બાબતે બિલ્ડરો સાથે થયેલા સમાધાન અંગેનું લખાણ સાદા કાગળ ઉપર બિલ્ડરો પાસે ચુકવણી અંગે ધરમ-વીર ની આ પ્રોપર્ટી-બ્રોકરોની જુગલ જોડી ધ્વારા લખાવી લેવાય છે.
આ પ્રોપર્ટી-બ્રોકરોની જુગલ જોડીનો અતિશય ત્રાસ વધતાં એક નામચીન પ્રોજેકટના બિલ્ડરે આ બંને જુગલ જોડીની વિરુધ્ધમાં પોલીસ સ્ટેશનમાં FIR દાખલ કરાવેલી એને કારણે એમને જેલના સળિયા ગણવા પડેલા. ત્યારબાદ કોર્ટ ધ્વારા આ બંને જુગલ જોડીને જામીન મળેલા. અને અગાઉ અન્ય બ્રોકરોની એકબીજાની સાથે થયેલી ઓળખાણ અને એમાં આ જુગલ જોડીને એક પ્રતિષ્ઠિત બ્રોકરની ઓળખાણ થયેલી એના થકી આ જુગલ જોડીએ કોઈ પ્રોજેકટમાં નાનો મોટો ધંધો કરેલો હતો. પરંતુ બ્રોકરો એકબીજાના પ્રોજેકટોમાં ૦.૫% થી ૧% દલાલી લેતા હોય છે. પરંતુ આ જુગલ જોડી સામેવાળા પ્રતિષ્ઠિત બ્રોકર હોવાથી ઉઘરાણી કરતાં નથી પછી એકાએક એમની ઉઘરાણી ચાલુ થાય છે. પછી સામેવાળા પ્રતિષ્ઠિત બ્રોકર હોય કે રોકાણકાર કે જરૂરિયાત મંદ હોય એની પાસે ૦.૫% થી ૧% ની જગ્યાએ ૨% થી ૩% ની ઉઘરાણી કરાતી હોય છે અને આટલા ટકા દલાલી આપવી જ પડશે એવી છેલ્લી પાયરીની વાત કરી દાદાગીરી અને ધાક-ધમકી ઉપર ઉતરીને ધરમ-વીરૂ નો રોલ ભજવતા હોય એમ જોર જોરથી બૂમ-બરાડા પાડી ગાળ-ગલોચ ઉપર ઉતરી આવી સામેવાળા પ્રતિષ્ઠિત બ્રોકર ને અન્ય પ્રોજેકટના સ્થળ ઉપર બોલાવી જુગલ જોડી વીરૂ નો રોલ અદા કરી પ્રતિષ્ઠિત બ્રોકરની સાથે લાફાવાળી કરે છે. આ ધરમ-વીરૂની જુગલ જોડીની ધરમવીર ની દીકરીને થોડા સમય અગાઉ બાર કાઉન્સિલમાંથી એડવોકેટની સનદ મળી છે. એના કારણે આ જુગલ જોડી પોતાની દીકરી એડવોકેટ હોવાના નાતે પણ બુમ-બરાડા પાડી સામેવાળાને ખોટા કેસમાં ફસાવી ને કે પછી હું સુસાઈડ કરીશ, મને કિડની અને લીવરની ગંભીર બીમારી છે. એમ કહીને મને પૈસા નહીં આપો તો તમે હેરાન-પરેશાન થઈ જશો. માટે મને પૈસા આપી દો.
આથી પ્રતિષ્ઠિત બ્રોકર સ્તબ્ધ બની ને ધરમ-વીરૂ એ મનમાની કરીને નક્કી કરેલી ટકાવારી આપવા પ્રતિષ્ઠિત બ્રોકર સમય માંગીને કહે છે કે તમે મારા મિત્રની ઓફિસે આવીને તમારી રકમ લઈ જજો. જુગલ જોડી ને પ્રતિષ્ઠિત બ્રોકરે પોતાના મિત્રની ઓફિસ બોલાવીને પોતાના મનમાનીના નાણાં સાદા કાગળ ઉપર એકબીજાનું લખાણ કરી ૦૧ લાખ ૯૧ હજારની નાની-મોટી પ્રોપર્ટીની દલાલી અંગેનું લખાણ લઈને પ્રતિષ્ઠિત બ્રોકર મિત્રના મારફતે મિત્રની ઓફિસે જુગલ જોડીને ચૂકવી આપે છે. પરંતુ આ જુગલ જોડીને ખ્યાલ નથી હોતો કે જ્યાં આ સમાધાન કરીને પૈસાની લેતી દેતી કરી હોય છે. એ મિત્રની ઓફિસે લાગેલા CCTV કેમેરાના ફૂટેજ માં બંને જુગલ જોડી પ્રતિષ્ઠિત બ્રોકરના મિત્રએ લેતી-દેતી ના પુરાવા રૂપે ફૂટેજ કાઢેલા છે. આ જુગલ જોડીની માનસિકતા ને ઓળખીને પ્રતિષ્ઠિત બ્રોકરના મિત્રએ અગમચેતી રૂપે પુરાવા રાખ્યા છે.
૧૦ થી ૧૨ વર્ષ ઉપરાંત જે પ્રોજેકટોમાં પજેશન નથી મળ્યા એ પ્રોજેકટના બિલ્ડરો આ જુગલ જોડીને પ્રોત્સાહન આપે છે. કારણકે જે જરૂરિયાત મંદો અને રોકાણકારોએ અન્ય બ્રોકરોના માધ્યમથી જે ૩૦% થી ૪૦% રોકાણ કરેલા હોય છે એમને જે દુકાનો કે ગોડાઉનો ના પજેશનો મળ્યા નથી અને લાંબો સમય વિતવાથી જે બ્રોકરના માધ્યમથી રોકાણ કરેલું હોય એ બ્રોકરોનો સંપર્ક રોકાણકારો કરે છે. અને એ બ્રોકરો એમની મુલાકાત બિલ્ડરો સાથે કરાવે છે. પરંતુ બિલ્ડરો અને બ્રોકરો એક જ માળા ના મણકા હોવાથી જરૂરિયાત મંદો અને રોકાણકારો નાણાંની ઉઘરાણી કરતાં બિલ્ડરો એમને ખુલ્લેઆમ કહે છે કે તમારી ભરેલી રકમના ૩૦% થી ૪૦% મળશે યા પછી અન્ય પ્રોજેકટોમાં એમના મિત્ર વર્તુળોના હોય કે પોતાના અન્ય પ્રોજેકટોમાં દુકાનો, ગોડાઉનો, ફ્લેટો લેવાની વાત કરે છે. જ્યારે એ જગ્યાએ માર્કેટ રેટથી ઘણા રેટ ઊંચા અને ધંધાકીય સ્થળના હોવાથી રોકાણકારો અને જરૂરિયાતમંદો ને મજબૂર થઈ જવું પડે છે. અને જે રકમ જે જગ્યા માટે ભરેલી હોય એ જગ્યા ન મળતા પૈસા પરત જોઈએ . અને ભરેલી રકમના ૩૦% થી ૪૦% મળશે. અને એની કોઈ સમય મર્યાદા આપતા હોતા નથી. અમારી પાસે સગવડ થશે એમ તમને આપીશું. એવી બિલ્ડરો ચોખ્ખી દાદાગીરી અને નાગાઈ થી વાત કરે છે. કારણકે સોદા ચિઠ્ઠી કે ડાયરીના લખાણની ઉપર કોઈ કાર્યવાહી થવાની નથી. એવું બિલ્ડરો સારી રીતે જાણતા હોવાથી અને સ્થાનિક પોલીસથી લઈ ને પોલીસ ના ઉચ્ચ અધિકારીઓ સાથેના બિલ્ડરોના સારા સંબંધો હોવાને કારણે બિલ્ડરો ગભરાતા નથી. રોકાણકારો , જરૂરિયાતમંદો ને એ જ બ્રોકરો ધ્વારા કહેવડાવે છે કે જે અમે આપીએ એ તમારે લેવું પડશે. અને વારંવાર અમારા પ્રોજેકટ ઉપર તમારે આવવું નહીં એવું ખુલ્લે આમ ધમકી રૂપે કહેવાય છે અને નાણાં લેવા ગયા હોય ત્યારે બિલ્ડરો જુગલ જોડી ને કોર્ડવર્ડ થી અથવા મોબાઈલના માધ્યમથી બોલાવીને રોકાણકારો અને જરૂરિયાતમંદો ને ધાક-ધમકી આપી ને જોઈ લેવાની વાત કરાય છે. બિલ્ડરો જે આપે તે લઈ લો એવી ખુલ્લી વાત જુગલ જોડી ધ્વારા ધમકીરૂપે કહેવામા આવે છે. આવા લાંબા સમયના પ્રોજેકટો પૂરા ના થયા હોય કારણકે પ્લાન વિરુધ્ધ બાંધેલું, વધારાની દુકાનો, શો રૂમો, ગોડાઉનો નો લાભ મેળવવા માટે બિલ્ડરોના વિપુલ ગણેશવાલા જેવા લાંચિયા અને ભ્રષ્ટ આધિકારીઓના આશીર્વાદ મળતા હોવાથી એમનો ભરપૂર લાભ બિલ્ડરો લેતા હોય છે. પરંતુ બિલ્ડરોને એ ખ્યાલ નથી હોતો કે એમણે જે ડાયરી અને અને સોદા ચિઠ્ઠીમાં સહી કરીને જે રકમ લીધી હોય છે એની FSL અને સિગ્નેચર એક્સપર્ટ ધ્વારા સાબિત થઈને ગુન્હો નોંધાઈ શકે છે. અને બિલ્ડરોને જેલની હવા પણ ખાવી પડતી હોય છે
એ ન ભૂલવું જોઈએ. કારણકે કાયદા કાનૂન થી કોઈ બચી શકતું નથી.
ખાસ નોંધ
વધુ માટે વાંચતા રહો
ધરમ-વીરૂ ની આ પ્રોપર્ટી-બ્રોકરોની જુગલ-જોડી ના નામો, બિલ્ડરોના નામો અને પ્રોજેકટોના નામો અને અન્ય બ્રોકારોના નામો અંગે દૈનિક ગરવી ગુજરાત.
